Sprzedaż udziałów w nieruchomości – czy jest możliwa?
Tak. Zgodnie z art. 198 kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem, nawet bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Zatem sprzedaż udziałów w nieruchomości jest jak najbardziej możliwa, nie ma przeszkód, aby sprzedać swój udział.
Współwłaścicielami nieruchomości zazwyczaj zostajemy mimo woli. Najczęściej jest to następstwo rozwodu i wiążącego się z nim podziału majątku lub nabycie spadku.Niestety często dochodzi do konfliktów na tle zarządzania takim majątkiem, podziału zysków lub ponoszenia kosztów i taka współwłasność staje się kłopotliwa.
Czy można sprzedać swoją część nieruchomości?
Rozporządzenie udziałem we współwłasności jest prawem zbywalnym, a jako takie nie może być wyłączone ani ograniczone.
Zgodnie z art. 57 § 1 K.c. „nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne”.
Natomiast art. 58 § 1 mówi: „czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy”.
Sprzedaż udziału w nieruchomości stanowi przeniesienie własności w części przysługującej współwłaścicielowi. Współwłaściciel może zatem rozporządzić swoim udziałem we współwłasności bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Ograniczenia przy sprzedaży udziałów w nieruchomości
Są jednak pewne ograniczenia odnośnie sprzedaży udziału w nieruchomości. Dotyczą one zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
W zakresie zbywania prawa własności oraz własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego obowiązują przepisy Kodeksu cywilnego oraz inne powszechnie obowiązujące w tym Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe jest ograniczonym prawem rzeczowym stosownie do art. 244 § 1 Kodeksu. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.
Prawo pierwokupu
Należy jednak podkreślić, że przy zbywalności własnościowego prawa do lokalu występują pewnego rodzaju ograniczenia. Art. 172 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wskazuje, iż ułamkowa część własnościowego prawa do lokalu może stanowić przedmiot zbycia. Nalezy jednak mieć na uwadze, że osobom współuprawnionym przysługuje prawo pierwokupu z tytułu własnościowego prawa do lokalu. Tak jak przy zwykłym zbyciu owego prawa to podobnie przy ułamkowym zbyciu obowiązuje obligatoryjnie forma aktu notarialnego.
Skup udziałów w nieruchomości
Reasumując, sprzedaż udziałów w nieruchomości jest możliwa.
Trzeba jednak poświęcić dłużą chwilę na przygotowanie się do tego typu transakcji.
Współwłasność jest zazwyczaj problematyczna.