Sprzedaż nieruchomości z lokatorem – czy jest możliwa?
W świetle obowiązującego prawa – tak. Oczywiście podjęcie decyzji o sprzedaży nieruchomości z lokatorem z pewnością nie należy do najłatwiejszych. Bardzo często związane jest z konfliktami rodzinnymi co niemal zawsze wiąże się z dużymi emocjami. Dodatkowo sam fakt sprzedaży nieruchomości z lokatorami nie jest akceptowany społecznie.
Niechciani lokatorzy mogą znajdować się w naszej nieruchomości z różnych powodów, mogą to być członkowie rodziny, którzy dodatkowo być może są w danym lokalu zameldowani lub nierzetelni najemcy o których słyszy się w mediach coraz częściej. Osoby takie z różnych powodów nie chcą opuścić lokalu, stwarzając niebagatelny problem dla właścicieli, który wiąże się nie tylko z utratą dostępu do swojej własności ale i kosztami jakie właściciel musi z zaistniała sytuacją ponosić.
Decyzja o sprzedaży nieruchomości z lokatorami to najczęściej ostateczność kiedy inne metody pozbycia się lokatora z zajmowanej nieruchomości zawiodły.
Posiadanie a tytuł prawny do nieruchomości
Powszechnie uważa się, ze właściciel ma prawo wejść do swojej nieruchomości która jest jego własnością pomimo, że jest zajmowana przez inne osoby. To niestety nie jest prawdą.
Zgodnie z przepisem art. 336 k.c. posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca (…).
Posiadanie jest zatem stanem faktycznym, a nie prawnym. Dlatego nieruchomość może posiadać osoba, której nie przysługuje tytuł prawny do tej nieruchomości. Zastosowanie mają tu przepisy odnośnie ochrony posiadania, Zgodnie z art. 342 k.c. nie wolno samowolnie naruszać posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze. Zakaz ten dotyczy również właściciela, który nie może samowolnie naruszać posiadania innej osoby. W takim stanie rzeczy właściciel nie może samodzielnie usunąć posiadacza z nieruchomości.
Jak pozbyć się nieuprawnionego lokatora?
Oczywiście niedopuszczalne są rozwiązania siłowe.
Jedynym rozwiązaniem jakie przewiduje prawo jest przeprowadzenie postępowania cywilnego i wszczęcie eksmisji komorniczej. Aby wszcząć takie postępowanie należy wnieść powództwo do wydziału cywilnego sądu rejonowego właściwego dla miejsca zamieszkania lokatora. Sposób wszczęcia procedury eksmisyjnej zależy od okoliczności sprawy. Jeżeli po wydaniu wyroku nakazującego eksmisję, lokator nie opuści lokalu, po nadaniu przez sąd wyrokowi klauzuli wykonalności, należy złożyć u komornika wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego.
Dalsze czynności eksmisyjne wykonuje komornik. Jest to dosyć długotrwały i kosztowny proces. Należy mieć na uwadze, iż istnieje grupa osób uprawnionych, którym sąd orzekając eksmisję, bezwzględnie musi przyznać prawo do lokalu zastępczego. Mówi o tym art. 14 ust 4 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (ustawa o.p.l.). Są to m.in.: kobiety w ciąży, małoletni, niepełnosprawni, obłożnie chorzy, emeryci/ renciści o niskich dochodach, bezrobotni – jeżeli nie mogą zamieszkać w innym lokalu, a także gdy ich sytuacja materialna nie pozwala na zapewnienie lokum we własnym zakresie. Zatem w przypadku wyroku eksmisyjnego z przysądzonym lokalem zastępczym należy wstrzymać się z czynnościami do momentu zapewnienia takiego lokalu przez Gminę. Zazwyczaj jest to 2-5 lat. W zależności od zasobów danej Gminy.
Co grozi za nielegalne usunięcie lokatora, można przeczytać tutaj
Legalne usunięcie lokatora
Jedyną drogą prawną do usunięcia lokatora, mającego nieważną umowę, jest pozew o eksmisję. Jest to czasochłonny i wyczerpujący proces.
Należy wówczas rozważyć możliwość sprzedaży mieszkania z lokatorem.
Firma Skup Nieruchomości Polska, oferuje skup nieruchomości z lokatorem. Każdy właściciel ma prawo taką nieruchomość sprzedać. Szczególnie gdy inne metody pozbycia się lokatora z zajmowanej nieruchomości okazały się nieskuteczne. Sprzedaż nieruchomości z lokatorami może okazać się o wiele korzystniejszym finansowo rozwiązaniem niż wieloletnie procesy.
Należy oczywiście liczyć się z tym, ze sprzedaż mieszkania z lokatorem, wiąże się z dużo niższą ceną.
Na cenę jaką firma Skup Nieruchomości Polska, może zaoferować za nieruchomość z lokatorem wpływa bardzo wiele czynników. Przede wszystkim informacje o tym jakie kroki były dotychczas podejmowane. Czy lokator zamieszkujący nieruchomość na sprzedaż płaci czynsz. W jakim jest wieku oraz jaki jest stan jego zdrowia.Jak długo zajmuje lokal, w jakich okolicznościach go zajął. Czy jest to krewny właściciela czy osoba obca. Z kim zajmuje lokal sam, czy przebywają z nim nieletni oraz wiele innych aspektów.
Skorzystanie z usług firm które oferują skup nieruchomości z lokatorem, może okazać się korzystniejszym rozwiązaniem niż wieloletnie procesy eksmisyjne oraz samodzielna walka z uciążliwym lokatorem.