Co grozi za usunięcie problematycznego lokatora?

Usunięcie lokatoraUsunięcie lokatora

Usunięcie lokatora z nieruchomości stosując przemoc jest nielegalne i bezprawne. Zgodnie z art. 191 § 1. Kto stosuje przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3. § 1a. Tej samej karze podlega,ten kto w celu określonym w § 1 stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.

Ustawodawca, wprowadzając te przepisy w 2016 roku zareagował na kontrowersyjne zachowania właścicieli nieruchomości, tzw. „czyścicieli kamienic” którzy chcąc odzyskać własność utrudniają lokatorom korzystanie z zajmowanych mieszkań. Wyłączanie prądu, ogrzewania, odcinanie dostępu do wody a także usuwanie drzwi i okien to częsta praktyka. Niezgodne z prawem jest także siłowe wprowadzanie do mieszkania innych lokatorów, celem uprzykrzenia życia obecnym mieszkańcom

Ochrona lokatorów

Przepisy te w założeniu miały chronić biednych, schorowanych, głównie będących w podeszłym wieku, mieszkańców owych kamienic, którzy najczęściej mieszkali tam od dziesiątek lat a nawet od urodzenia. W uzasadnieniu projektu ustawy podkreślono, że ta sfera stosunków międzyludzkich wymaga usankcjonowania karnego. Nie można bowiem tolerować i zezwalać na bezkarne zachowania, takie jak:, zamurowywanie wejścia do mieszkania czy zamykanie pomieszczeń na kłódkę, mające na celu usunięcie lokatorów.

Bezprawne zajmowanie nieruchomości

Z przepisów tych,niestety korzystają nieuczciwi najemcy lub osoby spokrewnione z właścicielem mieszkania , którzy czując się bezkarnie zajmują lokal. Właściciele mieszkań stają się zakładnikami swoich lokatorów. Nie tylko przestają zarabiać na nieruchomości, ale wręcz stają się fundatorem lokalu, czynszu i opłat. Ponosząc wszystkie koszty związane z utrzymaniem lokalu,co często staje się dużym obciążeniem finansowym.

Sytuacje są różne i oczywiście, nie należy generalizować i wszystkich korzystających z lokalu bez porozumienia ze współwłaścicielem uznać za nieuczciwych , działających z premedytacją oszustów. Nie mniej jednak, w zdecydowanej większości osoby bezprawnie zajmujące lokal wykorzystują swoje prawa, pozbawiając własności osoby do których należy lokal.

Ochrona lokatorów

Lokator jest chroniony ramami ustawy przed naruszaniem jego praw przez innych uczestników, którzy podejmują nielegalne i uprzykrzające działania.
W polskim systemie prawnym od lat brakuje równowagi między fundamentalną wartością, jaką jest ochroną prawa własności a ochroną praw lokatorów. Stosunki między właścicielami a lokatorami można określić jako wieczny antagonizm.

Samodzielne usunięcie lokatora

Żyjemy w Państwie Prawa zatem wszelkie niezgodne z obowiązującym prawem działania, jak chociażby nielegalne zajmowanie mieszkania, należy rozwiązywać podejmując działania prawne.

Należy pamiętać, że usunięcie lokatora z mieszkania własnościowego, używając przymusu, jest bezprawne. Jeśli problematyczny lokator nie chce opuścić lokalu, nie pomoże również Policja. Właściciel mieszkania nie może również, samodzielnie i pod nieobecność lub bez zgody lokatora wymienić zamku w drzwiach. W powszechnej opinii, takie procedury wydają się być niesprawiedliwe, nie mniej tak zostało skonstruowane prawo w tym zakresie i należy go przestrzegać. Dodatkowo należy pamiętać , że przepisy nie są jednoznaczne i zdarza się, że dochodzi do ich odmiennych interpretacji.

Jak się pozbyć lokatora?

Konieczne jest założenie sprawy w sądzie o przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego. Co niestety jest długotrwałe, kosztowne i niejednokrotnie bardzo emocjonujące i stresujące dla osób które muszą walczyć o odzyskanie własności. Od 2019 roku doszło zmiany w prawie odnośnie czasu, jaki gmina ma na znalezienie lokatorowi pomieszczenia zastępczego przy egzekucji.

Dotychczas gdy nie było rozstrzygnięcia sądu o przyznaniu prawa do lokalu socjalnego, osoba która zamieszkuje lokal (dłużnik) mogła być usunięta z lokalu chociażby do noclegowni. Dłużnik mógł zostać usunięty nawet wtedy, gdy gmina w terminie sześciu miesięcy nie znalazła takiej osobie tymczasowego pomieszczenia. Po nowelizacji w przepisie tym nie ma już określonego terminu dla gminy na znalezienie lokalu zastępczego. W konsekwencji oznacza to, że nieuprawniony lokator ma prawo zamieszkiwać aż do momentu kiedy gmina zapewni mu lokal zastępczy. Ponieważ gmina nie ma terminu zawitego na dokonanie tej czynności sytuacja może trwać kilka lat..
Właścicielowi pozostaje zatem czekać, aż gmina znajdzie lokatorowi lokal lub zapewnieni pomieszczenia zastępcze

Eksmisja lokatora

Pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu należy złożyć w sądzie rejonowym, właściwym ze względu na miejsce zamieszkania pozwanego. W pozwie należy wskazać wartość przedmiotu sporu. Zgodnie z art. 23 kpc powinna być to kwota odpowiadająca czynszowi najmu za okres trzech miesięcy. Do pozwu należy dołączyć wszystkie dokumenty potwierdzające okoliczności podnoszone przez powoda, dotyczące zawartej umowy i stanu faktycznego.

Na podstawie prawomocnego wyroku sądu eksmisję lokatora przeprowadza komornik, który wzywa lokatora do opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie. Po upłynięciu tego terminu, jeżeli eksmitowany nadal zajmuje lokal, komornik przystępuje do eksmisji, czyli opróżnienia lokalu z osób i rzeczy.
Zgodnie z Ustawą o Ochronie Praw lokatorów w sytuacji kiedy lokatorowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu komornik wstrzymuje się z eksmisją. Aż do czasu, gdy gmina na jego wniosek wskaże lokatorowi tymczasowe pomieszczenie.
Należy pamiętać, że wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Kogo nie można eksmitować?

Gmina nie może eksmitować kobiety w ciąży, małoletniego, niepełnosprawnego i ubezwłasnowolnionego oraz osób, które wspólnie z nim zamieszkują. Ponadto eksmisji nie ulegają osoby obłożnie chore, bezrobotni, emeryci i renciści, którym przysługują świadczenia z pomocy społecznej. A także osoby które spełniają przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały, jeżeli w danej gminie przedmiotowa uchwała została podjęta. W pozostałych sytuacjach sąd może orzec o prawie do lokalu socjalnego, czyniąc to według własnego uznania. Kierując się kryterium dotychczasowego sposobu korzystania przez lokatorów z mieszkania oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.

Natomiast gdy prawo do lokalu socjalnego nie zostanie ustalone, usunięcie dłużnika z lokalu będzie mogło nastąpić dopiero po zapewnieniu dłużnikowi pomieszczenia tymczasowego. Pomieszczenie może zapewnić gmina ale również właściciel. Mając na uwadze zasoby mieszkaniowe gmin można się spodziewać, że będzie to proces kilkuletni.

Należy podkreślić, ze niezmienne jest stanowisko Trybunału w tej kwestii. Eksmisja z mieszkania, bez zapewnienia rzeczywistej ochrony przed bezdomnością  to naruszenie godności człowieka i nie może być akceptowana.
Jak widać, w tej dziedzinie prawo często podlega nowelizacji, dlatego warto sprawdzać na bieżąco aktualność przepisów. Bowiem nieznajomość prawa może nam bardzo zaszkodzić.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem

Jak widać, usunięcie lokatora nie jest zadaniem łatwym, nawet jeżeli właściciel dysponuje korzystnym dla siebie wyrokiem sądu. Aby odzyskać możliwość pełnego dysponowania lokalem należy być przygotowanym na szereg trudności którym trzeba będzie sprostać aby odzyskać własność. Co wiązać się bądź z kosztami sądowymi jak i wynikającymi z utrzymywania nieruchomości, a także z długoletnią walką.

Ciągle jednak posiadając pełne prawo do dysponowania nieruchomością, warto zatem rozważyć Sprzedaż nieruchomości z lokatorami W świetle obowiązującego prawa, można bowiem sprzedać nieruchomość z lokatorem. Z pewnością decyzja taka nie należy do najłatwiejszych, jednak może okazać się najkorzystniejszym rozwiązaniem.