Sprzedaż udziału w nieruchomości

Sprzedaż udziału w nieruchomości – czy jest możliwa?

Tak. Zgodnie z art. 198 kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem, nawet bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Nie ma zatem przeszkód, aby sprzedać taki udział.
Współwłaścicielami nieruchomości zazwyczaj zostajemy mimo woli.Najczęściej jest to następstwo rozwodu i wiążącego się z nim podziału majątku lub nabycie spadku.Niestety często dochodzi do konfliktów na tle zarządzania takim majątkiem, podziału zysków lub ponoszenia kosztów i taka współwłasność staje się kłopotliwa. Najczęściej wtedy, pojawia się pytanie czy można sprzedać swoją cześć nieruchomości?
Rozporządzenie udziałem we współwłasności jest prawem zbywalnym, a jako takie nie może być wyłączone ani ograniczone.
Zgodnie z art. 57 § 1 K.c. „nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne”.
Natomiast art. 58 § 1 mówi „czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy”.
Sprzedaż udziału w nieruchomości stanowi przeniesienie własności w części przysługującej współwłaścicielowi. Współwłaściciel może zatem rozporządzić swoim udziałem we współwłasności bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Są jednak pewne ograniczenia. Dotyczą zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
W zakresie zbywania prawa własności oraz własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego obowiązują przepisy Kodeksu cywilnego oraz inne powszechnie obowiązujące w tym Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe jest ograniczonym prawem rzeczowym stosownie do art. 244 § 1 Kodeksu. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.
Należy jednak podkreślić, że przy zbywalności własnościowego prawa do lokalu występują pewnego rodzaju ograniczenia na podstawie art. 172 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który to wskazuje, iż ułamkowa część własnościowego prawa do lokalu może stanowić przedmiot zbycia. Stosując analogię ułamkowej części owego prawa do udziału we współwłasności z art. 197 k.c. i dalsze k.c. – to oznacza to udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Tak jak przy zwykłym zbyciu owego prawa to podobnie przy ułamkowym zbyciu obowiązuje obligatoryjnie forma aktu notarialnego. Ponadto tzw. osobom współuprawnionym przysługuje prawo pierwokupu z tytułu własnościowego prawa do lokalu.
Reasumując, sprzedaż udziału w nieruchomości jest możliwa.
Trzeba jednak poświęcić dłużą chwilę na przygotowanie się do tego typu transakcji.
Współwłasność jak wiemy, lubi być problematyczna.